CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT THỔ CƯ

08/04/2024 10:25 AM

Việc chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư gặp nhiều khó khăn vì một phần chi phí hay các giấy tờ pháp lý phức tạp mà hiện nay để giải quyết những vấn đề đó của người dân nên hiện nay nhà nước đã thông qua luật đất đai mới có những cải tiến mới để việc lên đất thổ cư có thể dễ dàng hơn.

Theo Luật đất đai 2024 thì tại Khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.

Căn cứ chuyển mục đích sử dụng gồm: dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, từ năm 2025 căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm.

Luật đất đai 2024 cũng quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất cũng chỉ phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103 Luật đất đai 2013.

Trường hợp chuyển sang đất ở được miễn khoản tiền sử dụng đất

Từ ngày 01.01.2025 nếu thuộc trường hợp sau sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở.

- Đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài

- Đã chuyển sang mục đích khác

- Nay có nhu cầu chuyển thành đất ở

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 2.6.2014 quy định, để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị bộ hồ sơ, gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 1 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sau đó người dân cần nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện). Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở). Khoản tiền này sẽ phụ thuộc vào tình hình cụ thể của mảnh đất.

Trường hợp 1: chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở ( đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)

Chuyển từ đất vườn, ao trong thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở, chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% * ( Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở ( xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).

Điểm B khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo đó tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận mới

Mức nộp: từ 100.000 đồng trở xuống/ lần cấp

Lệ phí trước bạ

Đối tượng phải nộp: đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất * Diện tích )* 0.5%

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:

Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này

Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau